Постройка без разрешения на строительство

Мы надстроили над домом мансарду, не получив предварительного разрешения на строительство. При обращении в администрацию с целью узаконить изменения в строении получили отказ. Кроме того, нам сказали, что мансарда пойдет под снос. Как нам быть?

В данном случае мы имеем дело с самовольной постройкой. Само по себе возведение самовольной постройки — это гражданское правонарушение, последствия которого сводятся к сносу за счет создавшего ее лица. Из описанного следует, что дополнительная надстройка произведена над имеющимся объектом недвижимости и по сути является реконструкцией объекта.
Если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от первоначального, то признать право собственности на самовольно реконструированный объект можно по правилам статьи 222 Гражданского Кодекса РФ (далее — ГК РФ).
Самовольная постройка может получить статус полноценного объекта гражданских прав только в судебном порядке (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), если сохранение этой постройки не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Споры по поводу самовольных построек рассматриваются судами только в порядке искового производства, поскольку у самовольного застройщика изначально отсутствуют документы, подтверждающие легальное появление объекта недвижимости.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме отсутствия разрешения на строительство, получение которого должно предшествовать строительству. Решение суда — это основание для возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство — один из элементов процедуры правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот.

В судебной практике есть случаи, когда суд отказывал в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки в виде дополнительного этажа здания, указав, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия нижнего этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, была направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой.

Таким образом, судебное признание права собственности на самовольную постройку — это исключительный способ защиты права в подобных случаях.